遺言書のちょっとしたミスで不動産の価値が
一気に下がってしまう危険性について

遺言書には大きく分けて自筆証書遺言公正証書遺言の2種類があります。前者は自分ひとりで作成することができ、コストもかかりませんが、専門家が関与しない場合はその内容に不備があったときに最悪、無効な遺言書になってしまう可能性もあります。

後者は少なくとも公証人の関与はあるので、遺言書自体が無効になってしまうということはまずありません。

ところが、自筆でも公正証書でも、遺言書自体は有効であってもちょっとしたミスでとんでもないことになってしまうことがあります。

<事例>(※この事例は分かりやすくするために遺留分を考慮しません)

被相続人の自宅の土地と建物を妻Aに相続させる内容の自筆の遺言書がありました。

遺言書には、自宅の土地と建物については登記簿謄本のとおりきちんと記載されていたので物件の特定性は問題ありませんでした。遺言書全文もきちんと自筆で書かれていて日付署名押印もばっちりです。

ところが、被相続人の自宅はいわゆる旗竿地に建っていて、私道を介してのみ前面の道路と通行できる状態だったのですが、この遺言書には私道である土地の記載がありませんでした。

また、被相続人には離婚歴があり、前妻との間に子供Bがいます。

私道部分を妻Aが相続できないとどうなるか。

この遺言書は形式も内容も法的には何ら問題はありませんでした。私道部分の土地の記載が漏れていただけです。はたしてそれが大きな問題になるのでしょうか。妻Aは自宅の土地と建物を相続できるのですから、自宅に住み続けること自体に問題はなさそうです。

 

私道だけだと大した価値もないでしょうし、問題はないようにも考えられます。ところがそれは大きな誤解です。建築基準法では「建物を建てる時は、その土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけない」という接道義務が課されており、この接道義務を満たしていない物件は再建築不可物件となります。

 

つまり、私道をきちんと相続できないと再建築不可の土地となり、資産価値が激減する可能性があるのです。

私道部分を妻Aが相続する方法

それでは、この問題を解消するために妻Aが私道土地を相続する方法はあるのでしょうか。この事例のケースだと遺言書で私道土地の取得者が定められていないので、他の相続人との間で原則どおり遺産分割協議を行う必要があります。

 

妻Aは、前妻との間の子Bとの間で遺産分割協議を行い、私道土地を相続することに同意してもらわなければなりません。後妻であるAが前妻との子であるBと関係性が良好ということはあまり考えられませんので、同意してもらうには一苦労しそうです。

 

任意の話し合いが成立しなければ、家庭裁判所に遺産分割調停の申立てを行うなどしなければなりませんし、話し合いが成立したとしても私道部分だけの価値に見合う金額では納得してもらえないかもしれません。私道を相続できなければ本地部分の価値が激減するのですからその事実をBが知れば私道の価値だけを考えるわけにはいかなくなります。

 

それだけではほとんど価値のない、たった一筆の土地の記載が漏れてしまっていただけでとても大変なことになるのが想像できると思います。

遺言書をどのように書いておけば良かったか。

被相続人はどのように遺言書を書いていれば良かったのでしょうか。後の祭りですが本来は私道土地を漏れのないように記載しておくことです。

 

実は、こういった物件の記載漏れはよくあります。登記簿謄本では土地が2筆に分かれていても、境界標などをきちんと見つけなければ目視で土地が複数の筆になっていることは分からないからです。

 

皆さんも自宅の土地が一筆の上に建物が建っているのか、私道に持分を持っていないか、マンションやアパートをお持ちの方は、専有部分以外の共用部分に持分を持っていないか、マンションの敷地は敷地権化しているかなど、把握しているでしょうか。または、私が何を言っているか意味が分かりますでしょうか。ほとんどの方は上記の意味さえ良く分からないと思います。

 

ですので、遺言書に不動産のことが書かれていても、登記簿謄本のとおり地番や家屋番号を記載するのではなく、住居表示で書いてしまっていたり、事例のように物件が漏れてしまったりするのです。

 

こういったことを防ぐためには、「遺言者名義の不動産を全て妻に相続させる」などある程度包括的に書いておいてもよいでしょう。ただし、この場合は、相続人が遺言書名義の不動産がどこに存在しているかきちんと把握していなければ何を相続したのか分からなくなってしまいますのでご注意下さい。

結論

結論としては、遺言書を作成する場合は必ずプロが関与する方法を取るようにしましょう。書籍などを見ながらであっても自分自身で遺言書を作成すると、今回の事例のようにちょっとしたミスでとんでもないことになってしまうかもしれません。遺言書は将来のトラブルを未然に防いだり、相続人がスムーズに遺産承継できるように、遺言者であるあなた自身が最後に残してあげるまごころです。保険の意味あいもあるので少しコストはかかっても大切な家族のために確実なものを残してあげるようにしましょう。

この記事を書いた人佐伯知哉(さえきともや)司法書士紹介ページ

司法書士さえき事務所の代表司法書士。
主に相続関係の手続き、相続の生前対策(遺言・家族信託など)、不動産の登記、会社法人の登記を中心に業務を行っております。今後はさらに遺産相続問題に先進的に取り組む事務所を目指しています。

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