被相続人の登記簿上の住所と
死亡時の住所が異なる場合の相続登記

不動産の登記名義を変更する際に、現在の登記名義人から新しい登記名義人に名義を変更する場合、現登記名義人の登記簿上の住所と現住所が一致しない場合は、名義変更登記の前提として住所変更登記をする必要があります。

相続登記の場合

上記が原則なのですが、相続登記では、現登記名義人(被相続人)の登記簿上の住所が死亡した時の住所と違う場合でも住所変更登記を省略することが出来ます。
ただし、その場合は登記簿上の住所から死亡時の住所までの履歴が分かるような、住民票(除票)又は戸籍附票(除附票)が必要になります。

登記簿は不動産の所有者を公示する重要な情報ですので、登記名義人は現在の住所氏名が登記簿上の住所氏名と一字一句バッチリ一致していないと、本人であると認めることが出来ません。
ですので、例え住所変更登記が不要だからといっても、被相続人と登記簿上の登記名義人が別人物であることを避けるために、厳格に公文書で証明する必要があるのです。

さて、ここで登記簿上の住所と被相続人の死亡時の住所のつながりが証明できないことがあります。
住民票や戸籍附票は、それぞれ5年で廃棄処分されてしまいますので、死亡から5年以上経過した相続の場合だとこれらの書類が取得出来ないことがあるのです。

住所のつながりがつかない場合の実務の取扱

ここからは教科書には載っていない実務的な話になります。
実務上、こういたケースはままありまして、相続登記の場合は、登記しなくても特に罰則がありませんので放置されているケースがよくあります。
10年前の相続なんかザラです。

こういった場合には、登記簿上の住所と死亡時の住所のつながりを裏付ける書面が取得できません。

では、どうすればいいのでしょうか。
相続登記を諦めればいいのでしょうか。

まず、こういった手続きですが、出来ないことはありません。
代替書面などでなんとかすることが出来ますのでご安心下さい。

具体的には、
(1)    不在住・不在籍証明書
(2)    権利証
(3)    上申書
を添付します。

いずれも通常の相続登記では不要な書類です。
まず(1)の不在籍・不在住証明書というものは、登記簿上の住所氏名で請求し取得します。
請求先は登記簿上の住所所在地の市区町村役場です。

 これは、請求した人が請求した住所に本籍も住所もありませんという証明書になります。
万が一、請求した住所に本籍または住所のある同姓同名の人がいては困るからです(勝手に他人の名義を変えるわけにはいきませんので)。

ですので、これは悪魔の証明(無いことの証明)となりますが、少なくとも登記簿上の住所氏名の人物が現在存在しないこと証明して法務局を安心させる一材料とします。

次に(2)の権利証ですが、これは不動産登記名義人であれば紛失してない限りは、通常必ず持っているものです。
所有者であることを強烈に裏付ける書類となりますので、これがあれば被相続人は登記名義人であることはほぼ確定的になります。

最後に(3)の上申書です。
これは、法務局に対するいわばお願いの文書になります。
相続人全員から、「被相続人の住所が登記簿上の住所と繋がりがつかないけど、本人に間違いないので何卒相続登記を通して下さい」といった内容のものになります。

これら(1)~(3)の全てを添付すれば、ほぼ間違いなく登記は通ります。
中には、権利証を紛失していたりして、無い場合もありますが、その場合は(1)(3)の添付でもほぼ大丈夫です。
ただ、このような場合は事前に管轄の法務局に相談した方がいいでしょう。

まとめ

  • 原則として現登記名義人の登記簿上の住所と現住所が一致しない場合は、名義変更登記の前提として住所変更登記をする必要がある。
  • 相続登記は上記原則の例外として、被相続人の登記簿上の住所と死亡時の住所が一致しない場合でも住所変更登記は不要だが、公文書(住民票や戸籍附票)でつながりを証明する必要がある。
  • つながりを証明出来ない場合は、実務的には(1)不在住・不在籍証明書(2)権利証(3)上申書を添付することによって、相続登記を通してもらえる。

この記事を書いた人佐伯知哉(さえきともや)司法書士紹介ページ

司法書士さえき事務所の代表司法書士。
主に相続関係の手続き、相続の生前対策(遺言・家族信託など)、不動産の登記、会社法人の登記を中心に業務を行っております。今後はさらに遺産相続問題に先進的に取り組む事務所を目指しています。

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