【司法書士が解説】不動産売買の譲渡所得税の基本について

※このコラムは動画でも解説しています。

不動産売買にあたって発生する可能性のある「譲渡所得税」の基本について司法書士が解説します。

本来税金は税理士の専門分野ですが、不動産売買は司法書士の業務とは切っても切り離せない関係。そのため、不動産売買で登場する譲渡所得税は司法書士がよく質問を受ける分野です。

そこで、今回はその基本の考え方、計算の仕方について分かりやすく解説していきます。

これから不動産を売りたい方や、不動産業者の方などで基礎知識をつけたい方はぜひご一読ください。

譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、不動産を売却して「利益が出た場合」にその利益に対して課税される税金です。

詳しい計算は省略して簡単に考えると、2,000万円で取得した不動産を3,000万円で売却した場合、利益の1,000万円が課税対象となります。

2,000万円で取得した不動産が1,500万円で売れた場合は500万円の損失がでているため、譲渡所得税の課税対象にはなりません。

原則として不動産を売却することで利益が出た場合のみ発生する税金であることを抑えておきましょう。

売却益の計算方法

売却益は

売却益＝売却価格－取得価格－譲渡費用－特別控除

で計算できます。

それぞれ順番に解説していきます。

売却価格

売却価格とは、その名の通り不動産を売った金額のことです。不動産の売買が実際に成立した価格なので難しいことはありません。

取得価格

不動産の取得価格とは、その不動産を購入する際にかかった費用のことです。ただし、こちらは単純に「買った時の価格そのまま」と考えればよいわけではないので、注意が必要です。

建物は「減価償却」で考える

不動産は「土地」と「建物」に分けることができます。このうち建物は年数の経過とともに古くなり、価値も下がっていきます。この価値の減少を「減価償却」と言い、取得価格の算出にはこの減価償却の考え方が用いられます。

建物の「取得価格」は「実際にかかった購入代金」－「償却費」で計算します。

償却費は、

償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

で求めることができます。

今回は詳しい説明は割愛しますが、「建物は経年劣化する分の資産価値の減少を計算する」というポイントを抑えておいてください。

一方で、土地は「経年劣化」はしないため、減価償却の考え方は用いられません。

取得価格が不明な場合「売却価格の5%」と扱われる

取得価格の根拠となるのは、不動産を取得した際の売買契約書や領収書といった書類です。

しかし、場合によっては取得から年数が経過しており、そういった書類が一切見つからないケースもあるかもしれません。仮に取得価格が分からなかった場合、譲渡所得税の計算上取得価格は「売却価格の5%」とみなして計算します。

このような計算では仮に本当は利益が出ていない、本来非課税の場合ですら売却額のかなりの部分が「売却益」扱いになってしまいます。不動産の売買価格に関する書類はしっかりと保管しておくことが大切です。

譲渡費用

譲渡費用とは

①不動産を買主に引き渡すために発生した費用

②不動産の資産価値を上昇させるために発生した費用

などのことを指します。簡単に言えば、不動産の売却やその準備に際して発生した経費のことですね。

①の例で言うと、印紙代、仲介手数料、登記費用など、②の例としては既存の入居者の立ち退き料や古い建物を壊して更地として売るために要した解体費用などです。

特別控除

特別控除とは、何らかの条件を満たした場合、特別に売却益から一定額が控除される仕組みのことです。

居住用不動産の特別控除（3,000万円）

最も頻出の特別控除としては「居住用不動産の特別控除（3,000万円）」が挙げられます。

実際に住んでいる家を売却した場合、もしくは以前住んでおり、住むのを辞めてから3年が経過する日の年末までに売却した場合で

・居住用の不動産であること

・売却先が配偶者や直系血族、同族会社などの近しい関係性でないこと

・前年、前々年にこの制度を使っていないこと

といった条件を満たす場合には、特別控除として3,000万円までを売却益の計算式から引くことができます。

3,000万円の控除を受けると、そもそも非課税になることも十分期待できるし、仮に売却益を0以下にはできなくとも、かなりの部分の節税が可能ですね。

売却益にかかる税率

上記の金額を算出した上で計算を行い、売却益が「プラス」であればそのプラス分が課税対象です。

その際にかかる税率には2種類あり

「不動産の取得から売却した日の属する年の1月1日までの期間」

が5年を越えている場合は「長期譲渡」、5年未満の場合は「短期譲渡」として扱われます。

長期譲渡

長期譲渡の場合の譲渡所得税は「約20%」です。

小数点単位まで正確な数字ではありませんが、細かい数字を覚えるよりもまずはイメージしていただくことが大切なので、「約20%」とご認識いただければ十分です。

短期譲渡

短期譲渡の場合の譲渡所得税率は「約39%」です（これも小数点単位では正確な数字ではありませんが、まずはこの数字を覚えていただければと思います）。

つまり、長期譲渡の場合と比べておよそ2倍近い課税をされてしまうということですね。

不動産が短期的な転売目的で売買されるようになると、価格が不当に釣り上がってしまい社会全体にとって好ましくありません。

そこで、5年以内の短期売買を課税上不利に扱うことによって、転売目的での短期的な売買や、それに伴う不動産の価格変動を抑える目的があります。

まとめ

譲渡所得税についての基本を解説しました。

・譲渡所得税は不動産の売却で利益が出た場合に、その利益に対して課税される

・建物の取得価格算出時には経年劣化での資産価値減少（減価償却）を考慮する

・5年以内の短期譲渡（税率約39％）と5年以上の長期譲渡（税率約20%）では税率が大きく異なる

といった重要なポイントを抑えておいてください。