相続した不動産を売るまでにはどんな手続きが必要か?

不動産を売るきっかけとして、
不動産を相続したが誰も住まない、
不動産を売却して相続税を捻出する必要がある、
など相続がからむことが非常に多いです。

では、相続した不動産を売却するには具体的にどのようなことをしなければならないのでしょうか。

1.法定相続または遺産分割協議

相続が発生すると不動産の所有権は相続人に移ります。
何もしなければ法律で定められた割合で不動産を相続することになるのですが、
遺産分割協議をすれば相続人の話し合いで誰が不動産を相続するかを決めることが出来ます。

2.相続登記

法定相続するか、遺産分割協議で誰が取得するか、が決まったら相続による不動産の名義変更、いわゆる「相続登記」をしなければなりません。
売却の前提として必須の手続きです。
どうせ売るのだから、一旦名義変更するのは時間も費用も手間もかかるし嫌だというお気持ちはわかりますが、やらなきゃダメなものはダメなのです。
不動産の登記簿は誰か所有者であったかの履歴が正確に記載されます。
相続人への名義変更をすっとばして買主に名義変更してしまうと、亡くなった被相続人から買主へ中間省略して名義が移ることになります。
所有権は被相続人→相続人→買主と移転しているので、これでは経緯が正確に公示されていないことになりますよね。
ですから、相続登記は必須の手続きとなるのです。

3.不動産仲介会社に売却の依頼

個人で買主を見つけて、すべて交渉できるのであれば不要ですが、現実的に難しいと思います。
仲介手数料はそれなりにかかりますが(売却価格の3%)、手間と安心感を買うと思って下さい。
仲介手数料は基本的にどこの会社も一律なので、何社か回って信頼できそうな営業マンを見つけるのも大事です。

4.売買契約

買主が見つかったらいよいよ契約です。
売買契約を締結したら、簡単には契約破棄は出来ません。
買主はこの時点で手付金を支払うはずなので、売主サイドから契約を無かったことにするには手付けの倍額の金銭を支払う必要があります。
契約前なら思い直すことは出来るので、よく考えましょう。

5.残金決済

不動産の引渡しと同時に、売買代金の残金をもらいます。
これをもって物件の所有権は買主に移転します。
売主側で売却に用意する書類は複数あるので、滞りなく決済を行うためによく確認して忘れ物のないように注意しましょう。
決済時に必要な書類はこちらのコラムを参考にして下さい。
「不動産売却の決済に必要なもの完全解説!!」

 

いかがでしょうか。
簡単に書いてしまったので、こんなもんかと思う人もいるかもしれませんが、一つ一つの手続きが結構ヘビーで大変です。

司法書士は基本的には1、2、5の際に登場しますが、
「遺産整理業務」という形で相続した遺産の承継を最初から最後までサポートすることも出来ます。

依頼者とすれば、遺産分割協議から不動産を売却して現金化して分配するまでをすべて丸投げできるのです。
一部の銀行も同様のサービスを行っていますが、結局各手続きは専門家に外注していますし、なにより費用が非常に高い印象です。

自分でやるのが大変、
相続人が複数いるので中立の立場の人に遺産の分配を頼みたい、
などの要望がある場合は選択肢の一つとして検討してみて下さい。

この記事を書いた人佐伯知哉(さえきともや)司法書士紹介ページ

司法書士さえき事務所の代表司法書士。
主に相続関係の手続き、相続の生前対策(遺言・家族信託など)、不動産の登記、会社法人の登記を中心に業務を行っております。今後はさらに遺産相続問題に先進的に取り組む事務所を目指しています。

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